DOYANDUIT – Investasi kos-kosan semakin diminati karena dianggap sebagai sumber pendapatan pasif yang stabil. Namun, tidak sedikit orang gagal dalam menjalankan bisnis ini.
Seperti yang disampaikan dalam kanal First Class Investor School di YouTube, kegagalan sering kali terjadi karena salah menentukan lokasi.
“Banyak orang gagal di dunia kos-kosan itu karena tidak bisa mendapatkan market yang tepat,” jelas Channel YouTube Anthony Sudarsono dalam video berjudul 5 Rahasia Bangun Kos-kosan Pasti Cuan.
Hal ini dapat dimengerti. Betapapun mewah atau lengkap fasilitas sebuah kos-kosan, jika berada di lokasi yang kurang tepat, potensi tingkat hunian hanya berkisar 50–60%.
Maka, sebelum memutuskan membeli tanah atau membangun kos-kosan, pemilik harus memahami siapa target penyewa dan bagaimana pola mobilitas mereka di sekitar kawasan tersebut.
5 Rahasia Menentukan Lokasi Kos-kosan
1. Dekat dengan Pusat Aktivitas
Lokasi yang berdekatan dengan kampus, perkantoran, atau kawasan industri memiliki daya tarik lebih tinggi.
Menurut pengalaman narasumber, kos-kosan di area mahasiswa cenderung stabil dengan masa tinggal lebih panjang (2–3 tahun). Sementara itu, kos di kawasan perkantoran bisa memiliki tingkat perputaran lebih cepat, meski tetap menguntungkan.
2. Hindari Kawasan Premium
Membeli tanah di jalan besar atau kawasan premium seperti Menteng dengan harga Rp30 juta per meter jelas tidak efisien untuk kos-kosan. “Kalau harga tanah sudah Rp30 juta ke atas, peruntukannya bukan lagi kos-kosan, tapi apartemen atau office tower,” ungkap narasumber.
Logikanya, meski harga tanah berbeda jauh, tarif sewa kos tidak bisa naik berlipat. Maka, lebih bijak memilih lahan di area dengan harga tanah menengah.
3. Tidak Berseberangan dengan Tempat Ibadah
Lokasi kos yang terlalu dekat dengan rumah ibadah rawan mendapat sorotan lingkungan. Aktivitas penghuni bisa terbatas dan menimbulkan permasalahan baru, mulai dari kebisingan hingga aturan tambahan.
Oleh karena itu, disarankan memilih lokasi minimal berjarak satu blok dari tempat ibadah.
4. Cari Area yang Mengizinkan Kos Campur
Kos-kosan yang menerima penghuni dari berbagai gender biasanya memiliki nilai sewa lebih tinggi. Contoh kasus, sebuah unit kos dengan biaya pembangunan sama dapat disewakan Rp2,3–2,4 juta jika bersifat campur.
Namun, bila hanya diperuntukkan bagi satu gender, tarifnya mentok di Rp2 juta. Artinya, ada potensi kehilangan pendapatan hingga 20%.
5. Pilih Daerah dengan Ekosistem Kos-kosan yang Sudah Terbentuk
Membangun kos di kawasan yang sama sekali belum ada unit serupa sangat berisiko. Banyak investor tergiur oleh isu akan hadirnya universitas baru, padahal pembangunan tersebut sering kali tidak sesuai rencana.
Lebih aman memilih lokasi dengan ekosistem kos yang sudah berjalan, lalu menawarkan fasilitas dan kualitas yang lebih baik dibanding kompetitor.
Tren dan Prospek Kos-kosan di Indonesia
Permintaan kos-kosan di kota besar terus meningkat seiring bertambahnya mahasiswa dan pekerja muda rantau. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), proporsi penduduk usia produktif di Indonesia mencapai 69,3% pada 2023. Generasi muda ini cenderung memilih tinggal di kos atau sewa hunian sementara daripada membeli rumah.
Fenomena ini membuat kos-kosan menjadi salah satu instrumen investasi properti yang cukup menjanjikan. Di banyak kota, rumah-rumah lama bahkan direnovasi menjadi kos modern dengan fasilitas lengkap seperti Wi-Fi, dapur bersama, hingga sistem keamanan 24 jam.
Namun, penting diingat, sebelum membangun kos, investor wajib memperhatikan peraturan tata ruang dan izin mendirikan bangunan (IMB).
Beberapa daerah memiliki aturan ketat terkait fungsi hunian, sehingga konsultasi dengan pemerintah setempat atau RT/RW sangat diperlukan agar operasional kos tetap legal.
