DOYANDUIT – Memiliki sertifikat tanah bersama, alias atas nama dua orang, merupakan hal yang sah dan legal di Indonesia. Meski terkadang terdengar asing, sertifikat semacam ini banyak dimanfaatkan oleh pasangan suami‑istri, rekan usaha, atau pihak keluarga dalam kepemilikan bersama.
Artikel ini mengurai dasar hukum, prosedur penerbitannya, dan hal penting saat tanah tersebut akan dijual.
Dasar Hukum Sertifikat Tanah Atas Nama Dua Orang
Berdasarkan Pasal 31 ayat 4 dan 5 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, sertifikat dapat mencantumkan beberapa pemegang hak bersama. Ayat 4 menyebut:
“Hak atas tanah … kepunyaan bersama beberapa orang … diterbitkan satu sertifikat… atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama…”
Ayat 5 menegaskan bahwa setiap pemilik bersama juga mendapat sertifikat terpisah sesuai bagian haknya . Dengan demikian, kepemilikan bersama adalah pengaturan formal dan bukan kecacatan administrasi.
Prosedur Pendaftaran Sertifikat Bersama
Proses pengajuan sertifikat atas nama dua orang atau badan hukum dilakukan di kantor BPN dengan langkah-langkah berikut:
- Permohonan resmi diajukan ke BPN setempat.
- Melengkapi dokumen persyaratan, seperti identitas, bukti pembayaran, dan form penunjukan bagi pemegang hak bersama.
- Melunasi biaya administrasi sesuai ketentuan.
- Pemeriksaan data BPN mencocokkan identitas dan luas kepemilikan.
- Pengukuran dan pencetakan sertifikat, yang memuat nama serta persentase atau luasan masing-masing pemegang hak.
Jika tidak ditentukan proporsi hak secara tertulis, BPN secara otomatis akan membagi hak secara rata kepada para pemilik.
Saat Sertifikat Bersama Ingin Dijual, Apa yang Perlu Diketahui?
Penjualan tanah dalam sertifikat bersama tidak dapat dilakukan sepihak. Hal ini dikarenakan setiap tindakan hukum atas tanah, seperti jual–beli, harus didukung oleh persetujuan semua pemegang hak.
Tanpa kesepakatan bersama:
- Transaksi tidak sah, karena tidak memenuhi syarat perbuatan hukum.
- Pemegang hak bisa melakukan pemecahan sertifikat, sehingga masing-masing memiliki sertifikat pribadi sesuai proporsi awal .
- Setelah pemecahan, pemilik individual dapat menjual bagiannya secara mandiri.
Alur Jual Tanah Bersama
Berikut urutan yang biasanya terjadi saat tanah bersama hendak dijual:
- Kesepakatan para pemilik: semua perlu menyetujui nilai jual dan pembagian hasil.
- Pemecahan sertifikat (bila diperlukan): melalui BPN, hingga masing-masing mendapatkan SHM terpisah.
- Pembuatan PPJB: perjanjian pengikatan jual beli sebelum AJB oleh PPAT, jika tanah belum siap dipindah nama.
- Akta Jual Beli (AJB): dibuat oleh PPAT, dibacakan di hadapan para pihak dan dua saksi.
- Pembayaran pajak dan biaya: meliputi PPh final oleh penjual dan BPHTB oleh pembeli.
- Balik nama di BPN: surat AJB dan bukti pembayaran dikirim ke BPN untuk proses administrasi sertifikat baru atas nama pembeli.
Manfaat dan Tantangan Sertifikat bersama
Keunggulan:
- Memudahkan kepemilikan bersama, terutama antara pasangan atau rekan.
- Tidak perlu mengeluarkan biaya pemisahan jika kepemilikan bersifat permanen.
Tantangan:
- Membutuhkan komitmen bersama saat mengambil keputusan, termasuk jual atau warisan.
- Bisa timbul konflik jika salah satu pihak ingin menjual dan pihak lain tidak setuju.
Kesimpulan
Sertifikat tanah atas nama dua orang adalah bentuk legal kepemilikan bersama yang diakui oleh BPN. Namun, saat hendak menjual sebidang tanah bersama, semua pemegang hak harus sepakat dan mengikuti prosedur resmi:
- Pemecahan sertifikat jika diperlukan.
- Pembuatan PPJB dan AJB melalui PPAT.
- Penyelesaian pajak dan administrasi di BPN.
Dengan memahami dasar hukum dan langkah-langkah lengkapnya, transaksi jual beli tanah bersama dapat dilakukan dengan aman, transparan, dan sesuai regulasi.
