DOYANDUIT – Membeli rumah bukan sekadar urusan memilih lokasi atau desain bangunan, tetapi juga berkaitan erat dengan status hukum atas tanah dan bangunan tersebut. Salah satu istilah yang sering muncul dalam proses ini adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Banyak orang yang belum memahami perbedaan keduanya, terutama ketika membeli rumah dari developer. Status sertifikat ini tidak hanya menentukan hak kepemilikan Anda, tetapi juga memengaruhi langkah administratif ke depan.
Oleh karena itu, penting bagi setiap calon pembeli rumah untuk memahami apa itu HGB, bagaimana bedanya dengan SHM, dan apakah HGB bisa ditingkatkan menjadi SHM.
Artikel ini akan membahas semuanya dengan bahasa yang mudah dipahami namun tetap mengacu pada ketentuan hukum yang berlaku.
Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?
Dalam dunia properti, Anda mungkin sering menemukan rumah dijual dengan status Hak Guna Bangunan atau HGB. Tapi, apa sebenarnya arti dari HGB?
Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, untuk jangka waktu maksimal 30 tahun. Hak ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu tertentu sesuai peraturan yang berlaku.
Kemudian, Pasal 21 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 menjelaskan bahwa HGB dapat diberikan atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, serta tanah hak milik. Artinya, tidak semua jenis tanah bisa diberikan hak guna bangunan.
Perbedaan HGB dan SHM
Salah satu pertanyaan yang paling sering muncul adalah: apa beda HGB dan SHM?
Secara sederhana, Sertifikat Hak Milik (SHM) memberikan kepemilikan tanah secara penuh dan tidak terbatas waktu. SHM merupakan status tertinggi dalam sistem pertanahan Indonesia, hanya dapat dimiliki oleh WNI, serta memiliki kekuatan hukum yang paling kuat.
Sementara itu, HGB memiliki keterbatasan waktu dan kuasa. Meskipun Anda memiliki bangunannya, kepemilikan atas tanahnya bukan mutlak. Walau begitu, HGB tetap sah secara hukum dan sering kali digunakan dalam pembelian rumah melalui developer.
Mengapa Rumah dari Developer Bersertifikat HGB?
Banyak konsumen yang bertanya-tanya, mengapa rumah baru dari developer biasanya memiliki sertifikat HGB, bukan SHM?
Jawabannya cukup logis. Developer adalah badan hukum, dan menurut Undang-Undang Pokok Agraria, badan hukum tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status hak milik.
Jadi, ketika mereka membeli lahan untuk pembangunan perumahan, status awalnya bisa saja SHM, namun dalam prosesnya akan diubah menjadi HGB agar sesuai peraturan.
Ketika Anda membeli rumah dari developer, status tanah tersebut masih berada dalam penguasaan developer. Oleh karena itu, sertifikat yang diberikan kepada Anda saat transaksi adalah HGB, meskipun nanti bisa ditingkatkan menjadi SHM.
Apakah Sertifikat HGB Bisa Ditingkatkan Menjadi SHM?
Kabar baiknya, ya—sertifikat HGB bisa diubah menjadi SHM. Umumnya, setelah proses jual beli selesai dan rumah sepenuhnya menjadi milik Anda, maka Anda dapat mengajukan peningkatan status hak tersebut.
Beberapa pengembang bahkan menawarkan layanan peningkatan status sertifikat dari HGB ke SHM secara langsung tanpa biaya tambahan. Namun, ada juga yang memberikan opsi kepada konsumen untuk mengurusnya sendiri setelah cicilan lunas, terutama bagi yang membeli rumah melalui KPR.
Untuk mengubah HGB menjadi SHM, Anda bisa mengurusnya di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Proses ini membutuhkan dokumen seperti fotokopi KTP, sertifikat HGB, IMB, serta bukti lunas pembayaran PBB. Biaya dan durasi proses bisa bervariasi tergantung wilayah dan luas tanah.
Teliti Status Sertifikat Sebelum Membeli
Membeli rumah adalah keputusan besar, dan memahami status legalitas tanah seperti HGB dan SHM menjadi langkah awal yang sangat penting.
Jika Anda membeli rumah dari developer, jangan langsung khawatir bila sertifikatnya masih HGB. Anda bisa mengurus peningkatannya ke SHM, baik secara mandiri maupun melalui bantuan pengembang.
Selalu pastikan semua proses dan dokumen sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Jika perlu, konsultasikan dengan notaris atau ahli pertanahan agar langkah Anda lebih aman dan tenang.
