DOYANDUIT – Membeli tanah adalah keputusan besar yang melibatkan nilai investasi tinggi dan risiko hukum yang tidak kecil.
Namun, di lapangan masih banyak transaksi tanah yang hanya disertai Akta Jual Beli (AJB) tanpa sertifikat resmi seperti Sertifikat Hak Milik (SHM).
Hal ini kerap memunculkan pertanyaan: apakah transaksi seperti ini sah secara hukum? Apakah ada risiko penipuan di baliknya?
Artikel ini akan mengupas secara lengkap apa itu AJB, bagaimana proses balik nama menjadi SHM, serta apa saja yang perlu Anda perhatikan agar pembelian tanah berjalan aman dan sesuai aturan.
Apa Itu AJB dan Apa Bedanya dengan SHM?
AJB adalah akta otentik yang disusun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti legalitas jual‑beli tanah.
Cermati bahwa “AJB berfungsi sebagai bukti telah terjadinya peralihan hak kepemilikan tanah … serta diperlukan dalam proses pembuatan sertifikat tanah”.
Namun, AJB belum memberikan kepastian hak atas tanah—itu adalah tugas Sertifikat Hak Milik (SHM).
KH A. R. Agus Widjayanto dari Kemen ATR/BPN pernah mengingatkan:
“Ketika ada cacat administrasi… dokumen tersebut ternyata ilegal… perbuatan hukum jual belinya juga menjadi tidak sah.”
Artinya, AJB harus diurus sampai ke tahap akhir—SHM—agar aman secara hukum.
Risiko Beli Tanah dengan AJB Saja
Beberapa risiko utama jika hanya mengandalkan AJB:
- Sengketa di kemudian hari – riwayat legalitas tanah belum jelas karena belum tercapai pendaftaran di BPN.
- Pemalsuan AJB – ciri umum terjadi pada kop atau tanda tangan PPAT yang tidak resmi.
- Tertutupnya opsi balik nama – sesuai UU No. 24/1997 Pasal 37, balik nama sertifikat melalui AJB wajib lewat PPAT dan BPN.
Proses Lengkap Balik Nama dari AJB ke SHM
Agar AJB bisah sah menjadi sertifikat hak milik, berikut tahapan pentingnya:
1. Ajukan Permohonan ke PPAT
PPAT memverifikasi AJB dan data teknis/yuridis tanah.
2. Pengukuran Lapangan
Petugas dari BPN turun untuk memastikan batas tanah sesuai data.
3. Pengesahan Surat Ukur
Surat ukur diolah dan disahkan oleh pejabat BPN.
4. Penelitian Panitia A
Tim gabungan BPN dan lurah memeriksa kelengkapan dokumen.
5. Pengumuman Yuridis
Data pemohon dipajang di kantor kelurahan/BPN selama 60 hari.
6. Terbit SK Hak
Dari girik atau AJB, akhirnya terbit Surat Keputusan (SK) Hak.
7. Bayar BPHTB
Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan harus dilunasi.
8. Pendaftaran dan Terbit SHM
SK diteruskan ke subseksi PHI, lalu sertifikat SHM dicetak.
9. Pengambilan SHM
Proses ini biasanya memakan waktu hingga 6 bulan.
Dokumen yang Diperlukan
Dokumen berikut wajib dipersiapkan sebelum mengurus ke SHM:
- AJB asli
- Surat bebas sengketa (RT/RW dan kelurahan)
- Sertifikat lama atas nama penjual
- Fotokopi KTP & KK pembeli dan penjual
- Fotokopi NPWP
- Bukti lunas PPh dan BPHTB
Biaya yang Perlu Diantisipasi
Biaya utama meliputi:
- Verifikasi Sertifikat: sekitar Rp 50.000
- Layanan balik nama BPN: contoh Rp 100.000 untuk lahan Rp 1 juta/m² luas 100 m²
- Jasa PPAT: umumnya 0,5–1 % dari nilai transaksi, sesuai PerMen ATR No. 33/2021
Menurut laman resmi BPN, proses balik nama harus melalui tahapan administrasi lengkap agar tidak batal di kemudian hari.
Sedangkan media sosial resmi Kementerian ATR/BPN kembali menekankan pentingnya pengumuman data yuridis selama 60 hari sebagai cara memberikan ruang keberatan.
Membeli tanah dengan AJB saja belum cukup untuk menjamin keamanan hukum. Mengubah status AJB menjadi SHM melalui prosedur yang benar adalah keharusan.
Dengan mengikuti prosedur ini, Anda tidak hanya menghindari risiko penipuan, tetapi juga memperoleh kepastian hukum atas aset tanah yang dimiliki.
Semoga artikel ini membekali Anda dengan kejelasan dan kesiapan saat membeli tanah.
