DOYANDUIT – Di Indonesia, ketika Anda membeli tanah atau properti, Anda tidak hanya membeli fisik bangunan atau tanahnya saja—Anda juga membeli “hak” atas tanah tersebut.
Nah, dua hak yang paling umum dikenal adalah SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dan SHM (Sertifikat Hak Milik).
Secara hukum, SHM adalah bentuk kepemilikan tanah paling kuat yang bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. SHM bersifat tidak terbatas waktu dan berlaku seumur hidup.
Sebaliknya, SHGB hanya memberikan hak kepada seseorang atau badan hukum untuk memanfaatkan tanah dan mendirikan bangunan di atasnya dalam jangka waktu tertentu, yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.
SHGB banyak digunakan dalam pembangunan properti komersial atau perumahan developer karena proses dan biaya pengurusannya lebih ringan dibandingkan SHM.
Namun, banyak masyarakat yang kemudian ingin mengubah SHGB menjadi SHM agar status kepemilikannya menjadi lebih kuat dan tidak terikat waktu.
Tanah SHGB Milik Siapa?
Mungkin Anda bertanya-tanya: jika saya membeli rumah dengan sertifikat SHGB, apakah tanah itu benar-benar milik saya? Jawabannya adalah: belum tentu.
Tanah dengan status SHGB sejatinya masih milik negara. Anda hanya memiliki hak untuk menggunakan dan membangun di atasnya.
Jadi, meskipun Anda sudah membayar lunas tanah tersebut dari pengembang, jika sertifikatnya masih SHGB, Anda belum menjadi pemilik mutlak atas tanah tersebut.
Dikutip dari situs resmi BPN.go.id, “Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”
Dengan demikian, kepemilikan SHGB bersifat terbatas dan tidak setara dengan SHM dalam hal kekuatan hukum maupun jaminan masa depan.
Bisa, SHGB Dapat Diubah Menjadi SHM
Kabar baiknya, tanah SHGB bisa ditingkatkan statusnya menjadi SHM, terutama jika digunakan untuk tempat tinggal pribadi oleh warga negara Indonesia. Namun, proses perubahan ini tidak otomatis dan memerlukan sejumlah syarat dan prosedur administrasi.
Syarat Ubah SHGB Menjadi SHM
Berikut ini beberapa syarat yang perlu disiapkan:
- Fotokopi KTP dan KK pemohon
- Sertifikat SHGB asli
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir
- Surat pernyataan penggunaan untuk rumah tinggal
- Surat permohonan peningkatan hak ke SHM
- Surat keterangan tidak memiliki tanah lebih dari lima bidang atau lebih dari 5.000 m²
Permohonan dapat diajukan langsung ke kantor pertanahan (BPN) di wilayah lokasi tanah berada.
Prosedur Lengkap Pengubahan SHGB ke SHM
- Pengajuan Permohonan
Pemohon datang ke kantor pertanahan dengan membawa semua dokumen persyaratan. - Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Anda akan dikenakan biaya administratif sesuai dengan nilai NJOP tanah. - Pengukuran dan Pemeriksaan Lapangan oleh Petugas BPN
Petugas akan memastikan bahwa tanah digunakan untuk rumah tinggal dan sesuai syarat. - Proses Administrasi dan Penerbitan Sertifikat SHM
Jika dinyatakan memenuhi syarat, BPN akan menerbitkan sertifikat baru atas nama Anda dengan status Hak Milik.
Proses ini bisa memakan waktu sekitar 1–3 bulan tergantung pada kelengkapan dokumen dan antrean di kantor BPN.
Manfaat Mengubah SHGB ke SHM
Mengubah SHGB ke SHM memberikan banyak keuntungan, di antaranya:
- Kepemilikan penuh dan permanen atas tanah
- Lebih mudah dijadikan agunan ke bank
- Menjamin warisan bagi ahli waris
- Tidak perlu memperpanjang hak setiap 20 atau 30 tahun
Sertifikat SHM memberi ketenangan secara hukum karena tidak ada risiko tanah kembali ke negara setelah masa berlaku habis.
Jika saat ini Anda memiliki rumah atau properti dengan status SHGB, sebaiknya mulai mempertimbangkan untuk meningkatkan statusnya menjadi SHM.
Selain memberikan rasa aman, SHM juga menjamin kepemilikan tanah Anda secara mutlak. Ingat, tanah SHGB bukan sepenuhnya milik Anda, melainkan masih milik negara.
Dengan mengikuti prosedur yang sudah ditentukan oleh BPN dan melengkapi seluruh dokumen yang diperlukan, proses pengubahan SHGB ke SHM bukan hal yang sulit dilakukan.
Anda juga dapat menggunakan jasa notaris atau konsultan hukum properti untuk membantu mempercepat prosesnya jika diperlukan.
