DOYANDUIT – Membeli atau menjual tanah dan rumah bukan sekadar soal harga dan lokasi. Di balik proses transaksi tersebut, terdapat kewajiban perpajakan yang perlu dipahami dengan cermat oleh kedua belah pihak—baik penjual maupun pembeli.
Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah: siapa yang seharusnya membayar pajak dalam transaksi properti?
Untuk menghindari kesalahpahaman, penting bagi semua pihak yang terlibat untuk mengetahui jenis-jenis pajak yang berlaku, besaran tarifnya, dan siapa yang bertanggung jawab atas pembayarannya.
Artikel ini akan membahas secara lengkap dan terkini mengenai kewajiban pajak dalam jual beli tanah atau rumah, agar proses transaksi berjalan lancar dan sesuai aturan yang berlaku.
Pajak yang Ditanggung Penjual 🏠
1. Pajak Penghasilan (PPh Final – 2,5%)
Penjual wajib membayar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah atau bangunan sebesar 2,5 % dari harga jual atau NJOP tertinggi sesuai PP No. 34/2016.
PPh ini harus dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan, karena PPAT tidak dapat memproses AJB tanpa bukti pelunasan pajak..
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Penjual juga berkewajiban menyelesaikan PBB tahunan hingga tahun transaksi. Tarifnya 0,5 % dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), yang diperoleh dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP—biasanya NJKP = 20 % (objek < Rp1 miliar) atau 40 % (objek ≥ Rp1 miliar) dari NJOP.
3. Biaya Notaris / PPAT
Tidak termasuk pajak negara, namun penjual biasanya menanggung biaya notaris atau PPAT dalam proses legalisasi—umumnya sekitar 1–2 % dari nilai transaksi. Biaya ini elegan diselesaikan oleh penjual, namun dapat dinegosiasikan bersama pembeli.
Pajak yang Ditanggung Pembeli 🧾
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB – 5 %)
Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5 % dari nilai perolehan objek kena pajak, yaitu NPOP atau NJOP dikurangi NPOPTKP (misalnya Rp60–80 juta tergantung daerah).
Contoh: Jika membeli rumah seharga Rp337,5 juta dengan NPOPTKP Rp80 juta, maka BPHTB = 5 % × (Rp337,5 jt − Rp80 jt) = Rp12,875 juta.
2. PPN (Jika dari Pengembang/PKP – 11 %)
Apabila membeli dari pengembang yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka pembeli akan dikenakan PPN 11 % atas harga jual.
Penjual (developer) akan memungut PPN dan menyetorkannya ke negara atas nama pembeli.
3. Biaya Administrasi (Balik Nama, AJB, Cek Sertifikat)
Pembeli juga bertanggung jawab atas biaya administrasi seperti balik nama sertifikat (~2 %), pembuatan AJB, dan pengecekan sertifikat (~Rp100 rb). Biaya ini biasanya dinegosiasikan, tetapi pembeli umumnya menanggung sebagian atau penuh.
Ringkasan Pajak dalam Transaksi
| Pihak | Jenis Pajak / Biaya | Besaran |
|---|---|---|
| Penjual | PPh Final atas pengalihan hak | 2,5 % dari harga jual/NJOP tertinggi |
| PBB hingga tahun transaksi | 0,5 % dari NJKP, sesuai tarif NJOP dan NJOPTKP | |
| Biaya notaris/PPAT | ± 1–2 % nilai transaksi | |
| Pembeli | BPHTB | 5 % × (NPOP/NJOP − NPOPTKP) |
| PPN (jika pembelian dari PKP) | 11 % dari harga jual | |
| Administrasi sertifikat, balik nama, AJB, dan cek sertifikat | Cek sertifikat ~Rp100 rb, balik nama ~2 %, AJB ~1 % |
Kesimpulan
Transaksi jual beli tanah atau rumah melibatkan beban pajak dan biaya yang dibagi di antara penjual dan pembeli:
- Penjual menanggung PPh Final (2,5 %), PBB tahunan, dan biaya notaris/PPAT.
- Pembeli bertanggung jawab atas BPHTB (5 %), PPN 11 % jika membeli dari developer PKP, serta biaya balik nama dan administrasi.
Kepatuhan terhadap kewajiban pajak dan biaya administratif penting agar transaksi berlangsung lancar dan legal. Pastikan semua pajak telah dilunasi sebelum pembuatan AJB untuk menghindari penundaan legalisasi dan potensi sengketa di kemudian hari.
Untuk informasi selengkapnya, silakan berkonsultasi dengan PPAT, notaris, atau situs resmi seperti Direktorat Jenderal Pajak.
