DOYANDUIT – Dalam praktiknya, pembatalan pembelian rumah oleh pembeli merupakan hal yang cukup sering terjadi. Alasan yang melatarbelakangi pun beragam, mulai dari hasil pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang ditolak, lokasi rumah yang dianggap kurang strategis, hingga kondisi fisik dan legalitas rumah yang tidak sesuai ekspektasi.
Secara hukum, pembatalan ini diperbolehkan, tetapi harus mengikuti ketentuan yang berlaku. Berdasarkan regulasi terbaru, ada dua momen krusial yang kerap menjadi titik pembatalan: yaitu setelah penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), dan sebelum akad kredit berlangsung.
Dasar Hukum dan Skema Pengembalian Dana
Pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB dan pembayaran uang muka (DP) diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Permen PUPR) Nomor 11/PRT/M/2019.
Bila Kesalahan Ada di Pihak Penjual
Pasal 13 ayat 1 menjelaskan, “Dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli.”
Ini berarti, jika pembatalan disebabkan oleh wanprestasi atau kelalaian penjual, seperti gagal menyerahkan rumah sesuai spesifikasi atau waktu serah terima molor, maka pembeli berhak mendapatkan kembali seluruh dana yang telah dibayarkan, termasuk uang muka.
Bila Kesalahan Berasal dari Pembeli
Sementara dalam Pasal 13 ayat 2, jika pembeli yang membatalkan karena alasan pribadi, maka ada dua skenario:
- Jika pembayaran yang dilakukan maksimal 10% dari harga rumah, maka dana tersebut menjadi hak penjual sepenuhnya.
- Jika pembeli telah membayar lebih dari 10%, maka penjual tetap berhak memotong 10% dari total harga transaksi dan sisanya harus dikembalikan ke pembeli.
Misalnya, jika pembeli sudah membayar DP sebesar 40%, maka yang dikembalikan adalah 30%, sementara 10%-nya menjadi kompensasi untuk pihak pengembang.
Prosedur Pembatalan PPJB secara Resmi
Menurut penjelasan dalam Hukumonline.com, pembatalan PPJB harus mengacu pada ketentuan yang sudah tercantum dalam perjanjian awal. Ada beberapa cara yang lazim ditempuh:
Berdasarkan Klausul Perjanjian
Biasanya di dalam PPJB terdapat klausul mengenai kondisi pembatalan. Ini penting diperiksa karena hanya kelalaian yang disebut dalam perjanjian yang bisa dijadikan dasar pembatalan.
Kesepakatan Bersama
Pembatalan juga bisa dilakukan apabila kedua belah pihak—penjual dan pembeli—sepakat mengakhiri perjanjian. Kesepakatan ini bisa dituangkan secara tertulis agar memiliki kekuatan hukum yang sah.
Mengesampingkan Pasal 1266 KUHPerdata
Pasal 1266 KUHPerdata menyebut bahwa pembatalan perjanjian membutuhkan putusan pengadilan. Namun, dalam praktiknya, pasal ini bisa dikesampingkan selama kedua pihak menyetujui pembatalan secara langsung dan tanpa konflik.
Pembatalan Pembelian Rumah pada Tahap KPR
Situasi berbeda berlaku ketika pembatalan terjadi dalam proses pengajuan KPR. Selama belum terjadi akad kredit atau terbitnya Surat Persetujuan Pemberian Kredit (SP3K), pembeli masih dapat membatalkan pembelian.
Namun, perlu diketahui bahwa sejumlah biaya yang telah dibayarkan seperti booking fee, biaya administrasi, dan appraisal biasanya tidak bisa dikembalikan. Biaya-biaya ini sudah digunakan untuk proses awal pengajuan.
Jika pembatalan dilakukan setelah akad kredit, maka pembatalan secara sepihak hampir tidak mungkin dilakukan. Pasalnya, dokumen seperti balik nama sertifikat sudah mulai diproses.
Dalam kondisi ini, solusi paling realistis adalah dengan melakukan oper kredit kepada pihak lain yang bersedia melanjutkan kewajiban pembayaran rumah.
Penutup
Membatalkan pembelian rumah adalah keputusan serius yang perlu pertimbangan matang, baik dari sisi hukum maupun finansial. Memahami hak dan kewajiban berdasarkan PPJB dan Permen PUPR Nomor 11 Tahun 2019 akan membantu pembeli bertindak secara bijak, adil, dan legal.
Langkah terbaik sebelum menandatangani perjanjian adalah membaca seluruh isi perjanjian dengan teliti dan mendiskusikannya bersama pihak pengembang. Jika perlu, konsultasikan pula dengan notaris atau ahli hukum perumahan.
