DOYANDUIT – Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) menjadi fondasi awal dalam transaksi jual beli rumah, tak hanya sebagai janji formal antara pembeli dan pengembang, namun juga sebagai jembatan hukum menuju Akta Jual Beli (AJB).
Dengan diundangkannya Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019 sejak 18 Juli 2019, persyaratan mengenai pembatalan PPJB kini semakin jelas dan tegas.
Dalam peraturan ini, dijelaskan pula tata cara pengembalian dana jika terjadi kegagalan kontrak—terutama akibat kelalaian salah satu pihak.
Melalui panduan ini, Anda akan memahami bagaimana membatalkan PPJB tanpa memicu konflik atau gugatan, serta memastikan hak dan kewajiban kedua pihak tetap dihormati secara adil dan profesional.
Mengenal PPJB dalam Jual Beli Properti
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah landasan hukum bagi transaksi jual beli rumah, terutama saat pembangunan belum selesai. Biasanya PPJB memuat:
- Identitas para pihak
- Uraian objek
- Harga dan cara pembayaran
- Jaminan dari pengembang
- Hak & kewajiban
- Jadwal serah terima
- Pemeliharaan & penggunaan bangunan
- Pengalihan hak
- Prosedur pembatalan & berakhirnya perjanjian
- Penyelesaian sengketa
PPJB dijadikan dasar sebelum akad di depan PPAT/Notaris dan memiliki kekuatan seperti undang-undang bagi yang menandatanganinya.
Hak & Kewajiban Bila Terjadi Pembatalan
Jika Pembatalan Karena Kelalaian Pengembang
Dalam Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019 Pasal 13, bila pengembang lalai dan menimbulkan pembatalan, maka seluruh pembayaran yang diterima wajib dikembalikan utuh ke pembeli.
Jika Pembatalan Karena Kelalaian Pembeli
Menurut aturan sama, jika pembeli yang menyebabkan pembatalan:
- Telah membayar ≤ 10% dari harga: pengembang berhak menahan seluruh pembayaran.
- Membayar > 10%: pengembang boleh memotong maks. 10% dari harga transaksi, sisanya dikembalikan.
Contoh: Jika pembeli telah bayar 30% tetapi membatalkan karena wanprestasi, pengembang boleh menahan 10% harga, dan mengembalikan 20% sisanya.
Proses Resmi Pembatalan PPJB
Pembatalan PPJB harus sesuai syarat dalam klausul perjanjian, dengan beberapa langkah umum:
- Sebutkan alasan pemutusan
Hanya wanprestasi yang telah disebutkan dalam PPJB dapat dijadikan dasar pembatalan. - Kesepakatan kedua pihak
Meskipun tidak selalu wajib, pembatalan bisa dilakukan bersama secara tertulis. - Penyampingan Pasal 1266 KUHPerdata
Permen PUPR memperbolehkan pembatalan tanpa ke pengadilan—asal sesuai klausul kesepakatan. - Tata cara peringatan
Pihak yang wanprestasi wajib diberi peringatan 2–3 kali. Jika tidak diindahkan, pihak lain boleh memutus PPJB. - Surat Pembatalan PPJB
Harus dibuat tertulis dan menyebut dasar hukum, ketentuan pengembalian dana, serta kesepakatan bersama jika perlu.
Rujukan Aturan & Praktik Terkini
- Permen PUPR 11/2019 memperjelas hak dan kewajiban para pihak termasuk klausul pembatalan, pengembalian dana, dan prosedurnya.
- Praktik di lapangan menekankan pentingnya klausul komprehensif dan transparansi pembayaran serta mekanisme peringatan sebelum pembatalan .
Tidak ditemukan perbedaan terbaru antara situs resmi dan penerapan di media sosial atau platform seperti Hukumonline, Sinarmas Land, maupun Rumah123.
Pembatalan PPJB bisa terjadi tanpa konflik hukum jika dilakukan sesuai prosedur dan aturan:
- Sertakan klausul jelas dalam PPJB
- Lakukan peringatan tertulis 2–3 kali
- Tetap hormati hak masing-masing pihak (pengembalian dana, pemotongan sesuai ketentuan)
- Akhiri dengan surat pembatalan resmi ditandatangani bersama
Dengan langkah tersebut, pembatalan dapat dilakukan secara profesional, adil, dan sesuai hukum tanpa menimbulkan sengketa berlarut.
