DOYANDUIT – Mengurus balik nama sertifikat tanah, baik karena jual beli maupun warisan, sebenarnya tidak serumit yang dibayangkan banyak orang.
Bahkan, jika dilakukan secara mandiri ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), biayanya justru bisa lebih hemat dibandingkan jika memakai jasa pihak ketiga.
Artikel ini merangkum pengalaman langsung seseorang yang berhasil mengurus balik nama tanah sendiri, lengkap dengan rincian biaya dan prosesnya.
Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan
Kasus Awal: Tanah Warisan yang Masih Atas Nama Orang Tua
Dilansir dari kanal YouTube Wildan i, pembeli tanah bernama Wildan membagikan pengalamannya saat membeli sebidang tanah dari ahli waris. Namun, sertifikat tanah tersebut masih atas nama orang tuanya yang telah meninggal dunia.
Karena status kepemilikan belum berubah, transaksi jual beli tidak bisa langsung dilakukan. Maka, langkah pertama adalah mengurus balik nama dari almarhum ke ahli waris.
“Sebelum saya membeli tanah itu, sertifikatnya masih atas nama orang tuanya yang sudah meninggal. Maka, harus diwariskan dulu ke anak-anaknya sebelum bisa dijual,” jelas Wildan dalam videonya.
Mengurus Balik Nama Waris di BPN
Wildan memutuskan untuk mengurus sendiri proses balik nama waris di kantor BPN. Seluruh dokumen yang diperlukan disiapkan secara lengkap, lalu diserahkan ke loket pelayanan.
Setelah proses entri data oleh petugas, ia diarahkan untuk membayar biaya administrasi melalui Kantor Pos. Menariknya, total biaya yang dikenakan hanya sebesar Rp719.035, meski harga tanahnya sekitar Rp150 juta.
“Murah, guys. Ternyata gampang juga, saya sendiri kaget. Saya masukkan berkas pagi, sore sudah ada SMS bahwa balik nama warisnya selesai,” ungkap Wildan.
Proses Jual Beli
Setelah Waris, Proses Jual Beli Dilanjutkan
Setelah sertifikat resmi atas nama anak sebagai ahli waris, proses jual beli dapat dilakukan. Akta Jual Beli (AJB) dibuat melalui notaris, kemudian dilanjutkan dengan proses balik nama dari penjual (ahli waris) ke pembeli (Wildan).
Untuk proses ini, Wildan kembali mengurus sendiri ke kantor BPN, dan hasilnya pun serupa. Berkas diserahkan pada pagi hari dan pada sore harinya, ia sudah menerima notifikasi bahwa proses selesai.
“Saya masukkan berkas tanggal 14 pagi, sorenya langsung selesai. Sama seperti sebelumnya, biayanya Rp719.035,” ujarnya.
Syarat dan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan
Balik nama sertifikat karena warisan dilakukan ketika pemilik tanah meninggal dunia, dan hak atas tanah tersebut dialihkan kepada ahli waris. Proses ini tidak bisa dilewati sebelum dilakukan transaksi jual beli.
Syarat Dokumen yang Dibutuhkan:
-
Asli Sertifikat Tanah (SHM/SHGB) atas nama pewaris.
-
Surat Kematian dari kelurahan atau Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil.
-
Surat Keterangan Waris (SKW):
-
Jika pewaris beragama Islam: dibuat di Kantor Kelurahan diketahui Kecamatan.
-
Jika non-Muslim: melalui akta waris dari notaris atau penetapan pengadilan.
-
-
KTP dan KK Ahli Waris.
-
SPPT PBB tahun terakhir dan bukti lunas PBB.
-
Formulir permohonan balik nama (tersedia di kantor BPN).
-
Surat pernyataan tidak sengketa dan surat kuasa jika dikuasakan.
Proses Pengurusan:
-
Lengkapi semua dokumen, lalu datang ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat.
-
Ambil nomor antrean di loket pelayanan.
-
Serahkan berkas ke petugas dan berkas akan dientri data.
-
Anda akan mendapatkan surat perintah bayar (SPB) untuk biaya peralihan hak waris.
-
Bayar biaya di bank atau Kantor Pos.
-
Setelah pembayaran, sertifikat akan diproses untuk perubahan nama pemilik.
-
Waktu proses biasanya 5 hari kerja hingga 2 minggu, tergantung kondisi lapangan.
-
Bila sudah selesai, Anda akan mendapatkan sertifikat baru atas nama ahli waris.
Biaya Resmi:
Dilansir dari Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, biaya peralihan hak waris sebesar:
-
0% dari NJOP (bebas BPHTB) dengan catatan dilengkapi bukti ahli waris yang sah.
Namun tetap ada biaya administrasi, biasanya sekitar Rp700.000–Rp1 juta, tergantung lokasi dan luas tanah.
Syarat dan Proses Jual Beli Tanah
Setelah sertifikat atas nama ahli waris, proses selanjutnya adalah transaksi jual beli. Perlu diketahui, transaksi tanah yang sah harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Syarat Dokumen untuk Penjual:
-
Sertifikat Asli atas nama penjual.
-
KTP dan KK penjual dan pasangan (jika menikah).
-
NPWP Penjual (jika berlaku).
-
Surat Nikah/Akta Cerai jika relevan.
-
SPPT dan bukti lunas PBB tahun terakhir.
-
Surat pernyataan tidak sengketa.
-
Surat Kuasa Jual, jika dikuasakan.
Syarat Dokumen untuk Pembeli:
-
KTP dan KK pembeli.
-
NPWP Pembeli.
-
Uang pembayaran sesuai harga yang disepakati.
Prosedur:
-
Datang ke notaris/PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB).
-
Penjual dan pembeli menandatangani AJB di hadapan PPAT.
-
PPAT akan memproses:
-
Pendaftaran peralihan hak ke BPN.
-
Pembayaran BPHTB dan PPh Final:
-
BPHTB: 5% × (Nilai Transaksi – NJOTKP).
-
PPh: 2,5% dari nilai transaksi (oleh penjual).
-
-
-
Setelah selesai, sertifikat atas nama pembeli diterbitkan oleh BPN.
Estimasi Biaya:
-
Pembuatan AJB di PPAT: sekitar Rp1 juta–Rp2,5 juta tergantung nilai transaksi.
-
BPHTB & PPh Final: tergantung nilai jual tanah.
-
Biaya balik nama di BPN: sekitar Rp500 ribu–Rp1 juta.
Keuntungan Mengurus Sendiri ke BPN
Berdasarkan pengalaman tersebut, mengurus sendiri proses balik nama baik karena waris maupun jual beli memberikan keuntungan finansial dan efisiensi waktu.
Keuntungan yang dirasakan:
- Biaya lebih murah: Tidak perlu membayar jasa pihak ketiga.
- Proses cepat: Dengan dokumen lengkap, proses bisa selesai dalam waktu satu hari.
- Transparan: Semua tahapan dapat dipantau langsung.
Mengurus balik nama sertifikat tanah sendiri di BPN ternyata bisa dilakukan dengan mudah dan biaya yang terjangkau, asalkan seluruh dokumen disiapkan dengan benar.
Pengalaman Wildan menjadi bukti bahwa dengan sedikit keberanian dan ketelitian, masyarakat bisa menghemat jutaan rupiah serta memahami lebih dalam proses legalitas pertanahan.
