DOYANDUIT – Di tengah semakin tingginya kebutuhan akan tempat tinggal, banyak orang dihadapkan pada dua pilihan: membeli rumah subsidi melalui kredit (KPR) atau menabung terlebih dahulu hingga dana mencukupi.
Untuk rumah subsidi dengan harga Rp180 juta—yang saat ini menjadi batas maksimal untuk sejumlah wilayah sesuai kebijakan pemerintah—kedua opsi ini sama-sama mungkin, namun memiliki konsekuensi yang berbeda.
Sebagai informasi, rumah subsidi masih menjadi salah satu program unggulan pemerintah untuk mendorong kepemilikan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Harga Rp180 juta biasanya berlaku untuk kawasan di luar Jabodetabek dan beberapa kota besar. Fasilitas kredit seperti KPR Sejahtera FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) memungkinkan masyarakat mencicil rumah dengan tenor hingga 20 tahun dan bunga tetap 5%.
Namun, pertanyaannya: apakah lebih bijak mengambil KPR rumah subsidi sekarang, atau sebaiknya menabung terlebih dahulu?
Menimbang Kenaikan Harga Properti dan Biaya Kredit
Pertumbuhan harga properti residensial di pasar primer masih relatif lambat. Kenaikan tahunan rata-rata hanya sekitar 0,5% per tahun, menunjukkan bahwa harga rumah tidak mengalami lonjakan tajam dalam jangka pendek.
Artinya, jika Anda memilih menabung selama 3–5 tahun, harga rumah yang sama kemungkinan tidak akan naik secara signifikan.
Dengan asumsi pertumbuhan 0,5% per tahun, rumah subsidi seharga Rp180 juta saat ini kemungkinan hanya naik menjadi sekitar Rp185–190 juta dalam lima tahun ke depan.
Hal ini tentu berbeda dengan harga kendaraan atau barang konsumtif yang cenderung cepat terdepresiasi atau melonjak.
Di sisi lain, mengambil KPR berarti Anda harus menanggung bunga dan biaya-biaya lain. Dengan skema rumah subsidi, cicilan biasanya berkisar antara Rp1 juta hingga Rp1,3 juta per bulan.
Meski terdengar ringan, total pembayaran selama 20 tahun bisa mencapai lebih dari dua kali lipat harga rumah.
Bagaimana Jika Menabung Tapi Harus Mengontrak Rumah?
Salah satu alasan banyak orang memilih langsung mengambil KPR adalah kebutuhan akan tempat tinggal yang tidak bisa ditunda. Namun, bagaimana jika Anda mempertimbangkan menabung terlebih dahulu sambil mengontrak rumah?
Mari kita hitung.
Asumsi Biaya Kontrakan:
-
Kontrakan rumah sederhana di pinggiran kota: ±Rp800.000–Rp1.200.000/bulan
-
Kita ambil rata-rata: Rp1.000.000/bulan
-
Menabung untuk membeli rumah secara tunai dalam 10 tahun (120 bulan)
-
Biaya kontrak selama 10 tahun = Rp1.000.000 × 120 = Rp120.000.000
Menabung Rp1.250.000 per bulan (setara cicilan KPR subsidi):
-
Tabungan dalam 10 tahun = Rp1.250.000 × 120 = Rp150.000.000
Jadi, total pengeluaran Anda selama 10 tahun:
-
Biaya kontrak: Rp120 juta
-
Tabungan: Rp150 juta
-
Total pengeluaran: Rp270 juta
Dengan menabung Rp1.250.000 per bulan selama 10 tahun, Anda bisa mengumpulkan sekitar Rp150 juta. Namun, karena selama masa menabung Anda juga membayar biaya kontrakan sebesar Rp1.000.000 per bulan (total Rp120 juta selama 10 tahun), maka total pengeluaran Anda adalah Rp270 juta.
Jika harga rumah naik menjadi Rp189 juta akibat inflasi ringan sekitar 0,5% per tahun, Anda harus menambah sekitar Rp39 juta lagi dari sumber dana lain, baik dari hasil investasi, bonus, atau tabungan tambahan, untuk bisa tetap mengejar target tersebut.
Anda juga bisa lebih leluasa untukmembeli tanah dahulu setelah uang terkumpul baru selanjutnya menabung lagi untuk biaya membangun rumah.
Bandingkan dengan Total Biaya KPR Subsidi
Sekarang mari kita bandingkan dengan total biaya membeli rumah subsidi Rp180 juta menggunakan KPR FLPP (dengan bunga tetap 5%):
-
DP: 5% = Rp9 juta
-
Cicilan per bulan: ±Rp1.250.000
-
Tenor: 20 tahun
-
Total cicilan: Rp1.250.000 × 240 bulan = Rp300 juta
-
Tambahan biaya administrasi dan asuransi: ±Rp5–10 juta
Total biaya KPR: ±Rp310 juta
Kesimpulan Perbandingan:
| Metode | Total Pengeluaran | Lama Waktu | Status Kepemilikan |
|---|---|---|---|
| KPR | ±Rp310 juta | 20 tahun | Rumah dimiliki sejak awal cicilan |
| Menabung + Kontrak | ±Rp270 juta | 10 tahun | Rumah dimiliki setelah 10 tahun |
Mana yang Lebih Baik?
Dari sisi biaya, menabung sambil mengontrak rumah lebih hemat sekitar Rp40 juta dibandingkan mengambil KPR rumah subsidi. Namun perbedaannya terletak pada waktu dan kenyamanan:
-
KPR memberi Anda akses langsung ke rumah, meski membayar lebih mahal dalam jangka panjang.
-
Menabung + kontrak membutuhkan kedisiplinan ekstra dan kesabaran, namun lebih hemat dan tanpa utang.
Jika kebutuhan tempat tinggal sangat mendesak, KPR bisa jadi solusi cepat. Namun jika Anda memiliki tempat tinggal sementara atau fleksibel soal waktu, menabung tetap menjadi alternatif bijak untuk menghindari beban cicilan jangka panjang.
Risiko dan Psikologis Keuangan
Memang, menabung membutuhkan kedisiplinan yang tinggi dan kesabaran. Tidak sedikit orang yang pada akhirnya terjebak menghabiskan tabungan untuk kebutuhan lain.
Di sinilah KPR memiliki nilai psikologis: Anda “dipaksa” mencicil rumah, dan dalam waktu tertentu rumah tersebut menjadi milik Anda sepenuhnya.
Namun perlu diingat, ada konsekuensi yang datang bersama kredit: risiko gagal bayar, denda keterlambatan, dan kehilangan aset jika tidak mampu melanjutkan cicilan.
Sementara itu, menabung dan membeli rumah secara tunai menghindarkan Anda dari beban bunga dan tekanan psikologis utang.
Jika dilakukan dengan rencana dan investasi cerdas (misalnya dalam reksa dana pasar uang atau deposito), tabungan Anda bisa berkembang tanpa harus tergerus inflasi.
KPR atau Menabung? Sesuaikan dengan Kondisi Anda
Tidak ada jawaban mutlak untuk pertanyaan ini. Jika Anda memiliki penghasilan tetap dan disiplin menabung, membeli rumah secara tunai bisa menjadi pilihan yang lebih hemat dalam jangka panjang.
Namun, jika Anda membutuhkan tempat tinggal sekarang juga dan mampu membayar cicilan dengan stabil, KPR rumah subsidi tetap layak dipertimbangkan.
Yang terpenting, sesuaikan keputusan dengan kemampuan finansial, kebutuhan saat ini, dan tujuan masa depan Anda. Rumah adalah investasi besar, dan keputusan membelinya tidak boleh terburu-buru.
