DOYANDUIT – SHGB adalah singkatan dari Sertifikat Hak Guna Bangunan. Ini adalah jenis hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain, dalam jangka waktu tertentu, yaitu maksimal 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 50 tahun total.
Secara hukum, membeli rumah dengan status SHGB itu aman. Anda sebagai pemilik tetap memiliki legalitas penuh atas bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut.
Namun, penting dipahami bahwa SHGB bukanlah hak kepemilikan atas tanah, melainkan hanya hak untuk memanfaatkan dan membangun di atasnya. Hak ini terbatas dalam waktu dan perlu diperpanjang bila sudah mendekati masa berakhirnya.
Untuk rumah tapak, biasanya pengembang akan menjual dengan status SHGB terlebih dahulu, terutama jika pengembangan dilakukan dalam skala besar atau dibangun di atas tanah yang sebelumnya merupakan hak pengelolaan (HPL).
Meski demikian, pembeli tetap bisa mengubah SHGB menjadi SHM setelah proses balik nama selesai dan status kepemilikan sah atas nama pribadi.
Kapan Rumah SHGB Bisa Diubah Menjadi SHM?
Perubahan status dari SHGB menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) bisa dilakukan kapan saja setelah pembeli memiliki hak penuh atas bangunan tersebut, terutama jika rumah sudah dibaliknama atas nama perorangan. Tidak ada aturan yang menyatakan bahwa Anda harus menunggu masa tertentu sebelum mengubah statusnya.
Namun, ada satu hal yang perlu dicatat: rumah harus digunakan untuk tempat tinggal pribadi, bukan untuk kegiatan komersial seperti ruko atau kantor. Ini karena SHM hanya diberikan untuk perorangan WNI dan atas tanah yang digunakan sebagai rumah tinggal, bukan untuk kegiatan usaha.
Jadi, Anda dapat langsung mengajukan perubahan SHGB ke SHM setelah:
- Proses jual beli selesai
- Sertifikat telah dibaliknama atas nama Anda
- Rumah sudah digunakan untuk tinggal
Syarat dan Prosedur Mengubah SHGB Menjadi SHM
Untuk mengubah status dari SHGB ke SHM, berikut adalah dokumen yang umumnya diperlukan:
- Formulir permohonan yang diisi dan ditandatangani di atas materai
- Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon
- Sertifikat SHGB asli
- Fotokopi bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
- Surat pernyataan bahwa tanah digunakan untuk rumah tinggal
- Jika rumah masih dalam masa cicilan (KPR), dibutuhkan persetujuan dari pihak bank sebagai pemegang hak tanggungan
Prosedur umumnya sebagai berikut:
- Pemohon menyerahkan dokumen ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat
- Petugas akan melakukan verifikasi dan pengukuran ulang jika diperlukan
- Pemohon membayar biaya administrasi dan pemasukan ke kas negara (untuk tanah di bawah 600 meter persegi, biayanya sekitar Rp50.000)
- Setelah semua proses selesai, BPN akan menerbitkan sertifikat baru dengan status SHM atas nama pemohon
Keuntungan Mengubah SHGB Menjadi SHM
Mengubah SHGB menjadi SHM memberikan beberapa keuntungan penting:
- Status kepemilikan lebih kuat: SHM adalah hak atas tanah paling tinggi yang dimiliki oleh WNI, bersifat permanen dan tidak memiliki batas waktu.
- Nilai jual properti lebih tinggi: Rumah dengan SHM lebih mudah dijual dan nilainya cenderung lebih tinggi di pasaran.
- Tidak perlu memperpanjang masa berlaku: Tidak seperti SHGB yang memiliki masa berlaku terbatas, SHM tidak perlu diperpanjang.
- Mempermudah proses pewarisan: SHM mempermudah proses waris karena tidak terkait dengan batas waktu atau syarat pembaruan.
Hal yang Perlu Diperhatikan
Meskipun proses ini relatif mudah, ada beberapa hal yang perlu Anda perhatikan sebelum memutuskan untuk mengubah status SHGB menjadi SHM:
- Pastikan rumah Anda tidak berdiri di atas lahan fasilitas sosial atau umum yang tidak dapat dijadikan SHM
- Cek kembali apakah perumahan tempat Anda tinggal sudah memiliki izin perubahan status tanah
- Diskusikan dengan notaris atau PPAT yang berpengalaman untuk memastikan proses berlangsung lancar dan sesuai aturan
Kesimpulan
Membeli rumah dengan status SHGB tetap merupakan langkah legal dan aman, terutama jika rumah tersebut berada di kawasan pengembangan perumahan resmi.
Namun untuk mendapatkan hak kepemilikan yang lebih kuat dan permanen, Anda bisa mengubah SHGB menjadi SHM kapan saja setelah rumah dibaliknama dan digunakan untuk tempat tinggal.
Prosesnya cukup sederhana dan biayanya terjangkau, apalagi untuk rumah dengan luas tanah di bawah 600 m². Dengan menjadi pemilik SHM, Anda mendapatkan kepastian hukum dan nilai investasi yang lebih baik untuk masa depan.
