DOYANDUIT – Surat Keterangan Tanah (SKT) adalah dokumen yang diterbitkan oleh Kepala Desa atau Lurah untuk menerangkan riwayat penguasaan fisik atas tanah.
Meski bukan sertifikat resmi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN), SKT diakui sebagai “alas hak” dalam sistem pertanahan Indonesia.
Menurut UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) dan PP No. 24/1997, hanya sertifikat tanah yang menjadi bukti hak yang sah dan memiliki kepastian hukum.
Namun, Mahkamah Agung pernah menyatakan bahwa SKT layak dijadikan alat bukti dalam sengketa, sehingga tetap memiliki kekuatan pembuktian walaupun tidak sekuat sertifikat.
Syarat Sah Jual Beli Tanah dengan SKT
Dalam hukum perdata (KUH Perdata Pasal 1320) terdapat empat syarat pokok agar perjanjian jual beli sah:
- Kesepakatan kedua pihak
- Kecakapan hukum
- Obyek jelas (lokasi, batas, luas)
- Adanya sebab yang tidak bertentangan hukum
Ditambah syarat legal antara lain penjual harus pemilik sah, dan peralihan hak harus dibuat Akta di hadapan PPAT serta didaftarkan ke BPN. Namun dalam praktiknya, tanah hanya dengan SKT bisa diperjualbelikan, asalkan memenuhi syarat materil dan formil.
Kekuatan Hukum SKT dan Risiko Transaksi
Kekuatan Pembuktian SKT
SKT dianggap sebagai alat bukti fisik tentang siapa yang menguasai tanah secara nyata. Mahkamah Agung melalui putusan No. 2595/Pdt/2018 menyatakan bahwa SKT bisa menjadi alat bukti yang sah dalam persidanga.
Juga didukung oleh sejumlah jurnal hukum seperti Unpad dan ULM yang menunjukkan bahwa SKT bisa menjadi “alas hak” untuk mendaftar sertifikat.
Batasan dan Risiko
Meski demikian, SKT memiliki keterbatasan hukum. Jika terjadi sengketa di kemudian hari, tanah yang hanya memiliki SKT lebih rentan dibandingkan tanah bersertifikat.
SKT juga tidak bisa dijadikan jaminan di lembaga keuangan resmi. Selain itu, bisa muncul risiko penerbitan SKT ganda jika proses administrasi desa belum tertata baik.
Langkah Lanjutan Setelah Transaksi SKT
Konfirmasi Legalitas
- Pastikan SKT asli diterbitkan oleh pejabat berwenang (Kepala Desa/Lurah), dilengkapi foto kopi KTP, peta lokasi, serta cap dan tanda tangan resmi.
- Periksa catatan PBB dan kesesuaian batas fisik di lapangan.
Daftarkan ke BPN
SKT menjadi dokumen pendukung yang penting untuk mendaftarkan tanah ke BPN dan mendapatkan sertifikat. SKT yang kuat dan valid akan memperlancar proses konversi menjadi sertifikat.
Lengkapi Akta Jual Beli
Jangan lupa buat akta di hadapan PPAT, saksikan oleh dua saksi, dan daftarkan akta tersebut ke kantor pertanahan agar jual beli menjadi sah secara formal.
Waspadai Sengketa
Karena SKT tidak sekuat sertifikat, pemilik bisa diuji oleh pihak ketiga dengan dokumen yang lebih kuat. Oleh karena itu pendaftaran ke BPN menjadi sangat penting.
Kesimpulan
Membeli tanah dengan SKT dari Kepala Desa secara administratif diperbolehkan, karena SKT diakui sebagai alat bukti penguasaan fisik dan bisa menjadi dasar untuk memperoleh sertifikat. Namun SKT bukan bukti hak legal yang paling kuat – sertifikat dari BPN-lah yang memberikan jaminan hukum dan perlindungan paling maksimal.
Langkah selanjutnya yang sangat disarankan:
- Validasi dokumen SKT dan keautentikan penerbitan
- Buat akta jual beli di hadapan PPAT, disaksikan dan didaftarkan ke BPN
- Segera lakukan pendaftaran tanah ke BPN agar mendapat sertifikat sebagai bukti kepemilikan sah.
Jika tidak, pembeli bisa menghadapi risiko kehilangan hak atau sengketa hukum. Dengan mengikuti proses formal, transaksi menjadi lebih aman dan memberikan perlindungan maksimal di mata hukum.
