DOYANDUIT – Kasus tanah yang sudah dibayar lunas tetapi belum dibuatkan Akta Jual Beli (AJB) kerap menimbulkan pertanyaan: siapa sebenarnya pemilik sahnya? Menurut hukum, pembayaran lunas saja belum cukup untuk mengalihkan kepemilikan tanah.
Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah harus dilakukan sesuai prosedur.
Salah satunya melalui AJB yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sertifikat tanah juga menjadi alat bukti yang sah atas kepemilikan, sehingga selama nama dalam sertifikat masih atas nama penjual, secara hukum tanah tetap dianggap milik penjual.
Seperti disampaikan oleh kanal hukum Legal Akses:
“Sepanjang belum dilakukan AJB dan balik nama, maka tanah tersebut masih dianggap milik pemilik lama, meskipun harga tanah sudah dibayar lunas.”
Dengan kata lain, pembayaran tanpa disertai proses hukum belum memberikan status kepemilikan sah kepada pembeli.
Mengapa Proses AJB Sering Ditunda?
Banyak kasus di lapangan ketika pembeli menunda pembuatan AJB. Alasannya biasanya terkait biaya tambahan yang harus dikeluarkan selain harga pokok tanah. Biaya ini antara lain:
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang dibayar pembeli.
- PPh (Pajak Penghasilan) yang wajib dibayar penjual.
- Biaya jasa PPAT untuk pembuatan AJB.
- Biaya lain jika diperlukan, misalnya pengukuran atau pemecahan sertifikat.
Penundaan ini memang terasa meringankan di awal, tetapi berisiko menimbulkan masalah di kemudian hari.
Risiko Jika AJB Ditunda
Pemilik Lama Sulit Dihubungi
Jika penjual berpindah alamat atau tidak bisa dihubungi, proses balik nama akan terhambat. Bahkan, jika penjual sudah meninggal dunia, pembeli harus berurusan dengan ahli waris.
Kondisi ini bisa memakan waktu lebih lama dan biaya tambahan, misalnya melalui proses turun waris.
Kompleksitas Hukum yang Bertambah
Semakin lama ditunda, semakin besar kemungkinan muncul masalah baru. Contohnya, ahli waris tidak sepakat, sertifikat perlu pemecahan, atau bahkan terjadi sengketa tanah. Akhirnya, biaya yang semula ingin dihemat justru membengkak.
Norma Hukum yang Mengikat
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, setiap peralihan hak atas tanah wajib didaftarkan agar memiliki kekuatan hukum. Hal ini bertujuan menjaga kepastian hukum dan melindungi hak pembeli.
Tanpa pendaftaran dan balik nama, pembeli berpotensi kehilangan hak jika terjadi perselisihan atau klaim dari pihak lain. Sertifikat yang masih atas nama penjual tetap menjadi pegangan hukum yang sah.
Kesimpulan
Membayar tanah secara lunas bukan berarti langsung sah menjadi pemilik. Tanpa AJB dan balik nama sertifikat, tanah masih dianggap milik penjual. Menunda proses ini justru berisiko menambah masalah, terutama jika pemilik lama sulit dihadirkan atau sudah meninggal dunia.
Bagi Anda yang sedang atau akan melakukan transaksi tanah, sebaiknya selesaikan prosedur resmi hingga tuntas. AJB bukan sekadar formalitas, melainkan syarat sah peralihan hak sesuai ketentuan hukum Indonesia.
