DOYANDUIT – Dalam transaksi jual beli properti, ada satu pertanyaan klasik yang hampir selalu muncul, baik dari pihak penjual maupun pembeli.
Penjual sering bertanya, “Ini dilunasi dulu kan?”, sementara pembeli tidak kalah bingung dan balik bertanya, “Tanda tangan dulu kan?”.
Pertanyaan ini memang masuk akal. Penjual khawatir jika sudah menandatangani Akta Jual Beli (AJB), pembeli tiba-tiba gagal membayar.
Sebaliknya, pembeli juga takut jika sudah melunasi pembayaran, penjual enggan menandatangani AJB.
Peran Penting Notaris/PPAT
Fungsi Notaris dalam Proses AJB
Dalam praktiknya, jawaban atas dilema ini ada pada peran notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Notaris berfungsi sebagai pihak ketiga yang menjaga agar transaksi berjalan adil dan aman bagi kedua belah pihak.
Fungsi dari notaris pada umumnya adalah tanda tangan AJB dulu baru pelunasan. Dengan demikian, penandatanganan AJB menjadi titik awal transaksi yang sah secara hukum.
Dasar Hukum AJB
Ketentuan mengenai AJB diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pasal 37 menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Artinya, AJB adalah dokumen resmi yang menegaskan perpindahan hak kepemilikan.
Urutan yang Umum Dilakukan
Tanda Tangan Dulu, Lalu Pelunasan
Praktik umum dalam jual beli properti adalah menandatangani AJB terlebih dahulu di hadapan notaris/PPAT. Setelah itu, pada hari yang sama, pembeli melakukan pelunasan pembayaran.
Mengapa demikian? Jika pembeli gagal melunasi setelah AJB ditandatangani, notaris tidak akan melanjutkan proses pendaftaran atau balik nama. AJB bisa dibatalkan sehingga penjual tetap terlindungi.
Risiko Jika Pelunasan Didahulukan
Sebaliknya, jika pembeli melunasi pembayaran sebelum AJB ditandatangani, risikonya cukup besar. Jika penjual menolak atau berhalangan hadir, uang pembeli bisa terjebak tanpa jaminan hukum yang jelas.
Karena itu, pembayaran biasanya dilakukan setelah AJB selesai ditandatangani, dengan notaris sebagai pihak pengaman.
Alternatif Solusi: Dana Titipan
Dalam beberapa kasus, untuk menambah rasa aman, pembeli dapat menitipkan uang pelunasan kepada notaris atau melalui rekening penampungan khusus (escrow account). Skema ini memastikan uang baru dicairkan setelah AJB resmi ditandatangani oleh kedua belah pihak.
Praktik escrow sendiri sudah dikenal dalam dunia properti internasional, dan di Indonesia mulai banyak digunakan untuk transaksi bernilai besar. Dengan adanya dana titipan, baik penjual maupun pembeli merasa lebih terlindungi dari potensi wanprestasi.
Kesimpulan
Menentukan mana yang lebih dahulu antara tanda tangan AJB dan pelunasan bukan sekadar soal teknis, melainkan soal perlindungan hukum.
Berdasarkan praktik umum dan aturan yang berlaku, proses yang ideal adalah tanda tangan AJB dulu, lalu di hari yang sama dilanjutkan dengan pelunasan.
Dengan kehadiran notaris/PPAT sebagai pihak netral, kedua belah pihak dapat merasa lebih tenang. Selain itu, opsi menitipkan uang pelunasan melalui notaris atau rekening escrow bisa menjadi alternatif untuk menghindari risiko kerugian.
Pada akhirnya, kunci dari transaksi properti yang aman terletak pada keterbukaan, kesepakatan yang jelas, serta kepatuhan terhadap aturan hukum yang berlaku.
