DOYANDUIT – Ruko atau rumah toko selama ini dikenal sebagai salah satu jenis properti yang paling fleksibel karena dapat digunakan untuk tempat usaha sekaligus hunian. Tidak heran jika banyak pelaku usaha memilih membeli ruko sebagai aset jangka panjang.
Namun, ada satu hal yang sering menjadi pertanyaan calon pembeli properti, yakni apakah status tanah ruko bisa menjadi hak milik?
Pertanyaan ini cukup penting karena mayoritas ruko di Indonesia masih menggunakan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), bukan Sertifikat Hak Milik (SHM). Padahal, dari sisi keamanan investasi, SHM jelas lebih diminati karena sifatnya permanen dan tidak memiliki batas waktu.
Kabar baiknya, berdasarkan aturan pertanahan terbaru, ruko kini dapat ditingkatkan status hak tanahnya menjadi hak milik dalam kondisi tertentu. Informasi ini diperkuat dalam regulasi pertanahan terbaru yang diterbitkan pemerintah.
Mengapa Kebanyakan Ruko Berstatus HGB?
Secara umum, developer membangun kompleks ruko di atas lahan yang cukup luas, lalu membaginya menjadi beberapa unit kecil. Dalam praktiknya, lahan seperti ini lebih umum menggunakan status HGB.
Hal ini berkaitan dengan aturan pembatasan kepemilikan tanah hak milik di Indonesia. Untuk rumah tinggal, ada ketentuan mengenai batas luas dan jumlah bidang tanah yang boleh dimiliki seseorang.
Karena proyek pembangunan ruko biasanya melibatkan banyak bidang tanah sekaligus, maka status yang paling memungkinkan digunakan pengembang adalah HGB.
Menurut ketentuan hukum agraria, HGB merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Hak ini umumnya berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang.
Kenapa Banyak Orang Ingin Mengubah HGB Jadi Hak Milik?
Ada alasan kuat mengapa pemilik properti lebih menyukai SHM dibanding HGB.
1. Hak Milik Tidak Memiliki Masa Berlaku
Berbeda dengan HGB yang memiliki jangka waktu terbatas, hak milik tidak memiliki batas waktu berakhir dan dapat diwariskan turun-temurun.
2. Tidak Perlu Perpanjangan Berkala
Pemilik HGB harus memperpanjang masa berlaku sertifikat ketika habis masa haknya. Proses ini tentu membutuhkan:
- Biaya administrasi tambahan
- Pengurusan dokumen ulang
- Waktu proses yang tidak sebentar
3. Nilai Properti Lebih Tinggi
Secara pasar, properti dengan status SHM biasanya memiliki nilai jual lebih tinggi dibanding HGB.
Menurut pengamatan banyak agen properti, pembeli cenderung lebih percaya dan nyaman membeli properti dengan sertifikat hak milik karena dianggap lebih aman secara hukum.
Apakah Ruko Bisa Diubah Menjadi Hak Milik?
Jawabannya, bisa.
Dulu, sebelum terbitnya aturan baru, ruko dengan status HGB umumnya tidak dapat ditingkatkan menjadi hak milik.
Namun perubahan besar terjadi setelah pemerintah menerbitkan PP Nomor 18 Tahun 2021. Dalam aturan tersebut dijelaskan bahwa rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan) yang berdiri di atas tanah HGB dapat diberikan status hak milik sesuai ketentuan yang berlaku.
Ini menjadi angin segar bagi pemilik ruko yang ingin meningkatkan legalitas aset propertinya.
“Dengan berlakunya PP Nomor 18 Tahun 2021, ruko atau rumah kantor yang berdiri di atas HGB dapat ditingkatkan status tanahnya menjadi hak milik.”
Syarat Mengubah Sertifikat Ruko dari HGB ke Hak Milik
Meski diperbolehkan, proses perubahan status ini tetap harus memenuhi sejumlah persyaratan administratif.
Berikut dokumen yang biasanya diperlukan:
Dokumen Utama Pemohon
- KTP dan identitas pemohon
- Surat kuasa apabila diwakilkan
Dokumen Properti
- Sertifikat HGB asli
- Izin Mendirikan Bangunan/PBG
- Bukti penggunaan bangunan sebagai ruko/rukan/rumah tinggal
Dokumen Tambahan Jika Warisan
Jika properti berasal dari warisan, maka perlu melampirkan:
- Surat kematian pewaris
- Surat keterangan ahli waris
- Bukti pembayaran BPHTB waris
Bagaimana Proses Pengajuannya?
Untuk mengubah status HGB menjadi hak milik, pemilik perlu mengajukan permohonan ke kantor pertanahan setempat.
Tahapan umumnya sebagai berikut:
- Menyiapkan seluruh dokumen persyaratan
- Mengajukan permohonan resmi ke BPN/Kantor Pertanahan
- Membayar biaya PNBP sesuai ketentuan
- Menunggu proses verifikasi data fisik dan yuridis
- Jika disetujui, status sertifikat diperbarui menjadi hak milik
Nantinya, sertifikat lama akan diberi catatan perubahan hak, lalu diterbitkan nomor hak milik baru.
Apakah Semua Ruko Bisa Diubah Jadi SHM?
Tidak selalu.
Walau aturan sudah memperbolehkan, keputusan akhir tetap bergantung pada:
- Kesesuaian tata ruang wilayah
- Status legal tanah awal
- Kelengkapan dokumen
- Hasil verifikasi kantor pertanahan
Karena itu, pemilik disarankan berkonsultasi langsung dengan kantor BPN setempat sebelum mengajukan.
Perubahan aturan pertanahan membuka peluang baru bagi pemilik ruko di Indonesia. Kini, ruko dengan status HGB dapat ditingkatkan menjadi hak milik selama memenuhi syarat dan prosedur yang berlaku.
Kebijakan ini tentu menjadi kabar baik bagi investor maupun pemilik usaha yang ingin memiliki aset properti dengan status hukum lebih kuat dan bernilai tinggi.
Meski demikian, proses perubahan HGB ke SHM tetap harus dilakukan secara resmi melalui kantor pertanahan dan memerlukan verifikasi dokumen secara menyeluruh.
Jadi, bila kamu memiliki atau berencana membeli ruko, memahami aturan mengenai ruko bisa jadi hak milik adalah langkah penting agar investasi propertimu lebih aman ke depan.
