DOYANDUIT – Permasalahan hukum dalam bisnis properti makin sering terdengar beberapa tahun terakhir, terutama setelah banyak pengembang (developer) menghadapi tekanan finansial.
Tak sedikit konsumen yang sudah membayar rumah atau apartemen justru kehilangan haknya karena aset tersebut ikut disita sebagai bagian dari proses hukum kepailitan developer.
Secara hukum, tanah, rumah, atau apartemen yang belum dialihkan kepemilikannya melalui akta jual beli (AJB) atau belum balik nama di sertifikat masih dianggap sebagai milik developer.
Artinya, jika pengembang menghadapi gugatan hukum atau pailit, unit yang dibeli konsumen bisa saja disita atau dilelang untuk menutupi utang perusahaan.
Dalam situasi seperti ini, konsumen berada di posisi rentan. Mereka bisa kehilangan hak atas unit yang sudah dibayar sebagian besar, bahkan meskipun sudah menempatinya selama bertahun-tahun.
Itulah sebabnya pembeli wajib memahami setiap aspek legalitas sebelum menandatangani perjanjian jual beli.
Cek Jenis dan Status Hak Atas Tanah
Langkah pertama sebelum membeli properti adalah memastikan dasar hukum kepemilikannya. Dalam istilah hukum, ini disebut alas hak. Pastikan properti tersebut memiliki status hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB) yang masih berlaku.
Bila tanah atau bangunan masih berstatus HGB, pembeli perlu memeriksa masa berlaku sertifikat tersebut. Jika masa berlaku hampir habis, tanyakan kepada pengembang apakah perpanjangan HGB sudah diajukan ke pemerintah.
Dalam beberapa kasus, permohonan perpanjangan bisa ditolak apabila terdapat pelanggaran penggunaan lahan atau ketidaksesuaian dengan rencana tata ruang wilayah.
Pembeli berhak meminta salinan sertifikat dari penjual untuk diperiksa di kantor pertanahan. Jangan hanya percaya pada brosur atau janji lisan.
Pastikan Sertifikat Sudah Dipecah
Salah satu kesalahan paling umum yang dilakukan pembeli adalah tidak memastikan apakah sertifikat induk sudah dipecah atau belum. Banyak developer menjual unit-unit rumah atau apartemen sebelum sertifikat tanahnya dipecah menjadi per unit.
Ketika sertifikat belum dipecah, status hukum unit yang dibeli masih melekat pada sertifikat induk milik developer. Ini berarti secara administratif, rumah atau apartemen yang kamu beli masih tercatat sebagai aset pengembang.
Bila pengembang memiliki utang atau menghadapi perkara hukum, seluruh aset termasuk unit yang kamu beli bisa disita.
Risiko lain adalah kemungkinan sertifikat induk dijaminkan ke bank untuk pinjaman modal. Dalam kondisi tersebut, unit-unit yang dijual otomatis menjadi bagian dari jaminan.
Jika developer gagal melunasi kewajibannya, bank berhak mengeksekusi agunan, termasuk rumah yang sudah kamu tempati.
Karena itu, pembeli harus menanyakan dan meminta bukti bahwa sertifikat sudah dipecah. Idealnya, transaksi dilakukan setelah sertifikat pecah dan bisa langsung dibalik nama ke pembeli melalui notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Pastikan Penjual Adalah Pemilik Sah
Selain memeriksa sertifikat, penting juga memastikan bahwa pihak yang menjual benar-benar memiliki hak atas properti tersebut. Dalam kasus tertentu, developer hanya bertindak sebagai pihak yang bekerjasama dengan pemilik tanah, bukan pemilik langsung.
Jika hal ini terjadi, pastikan kamu mengetahui status kerjasama antara developer dan pemilik tanah asli. Jangan sampai membeli rumah atau apartemen dari pihak yang sebenarnya tidak memiliki kewenangan hukum untuk menjual.
Permasalahan seperti ini kerap muncul saat developer mengalami kesulitan keuangan. Banyak pembeli yang sudah melunasi pembayaran tetapi tidak bisa melakukan AJB atau balik nama karena tanah masih atas nama pemilik asli yang belum menerima pembayaran dari developer.
Dalam kasus seperti ini, pembeli bisa kehilangan hak atas properti karena jual beli dianggap belum sah secara hukum.
Lakukan Pembelian Langsung ke Pemilik atau Melalui Notaris
Untuk menghindari sengketa, sebaiknya transaksi dilakukan langsung dengan pemilik tanah atau melalui notaris yang berwenang. Notaris berperan penting memastikan legalitas dokumen, memeriksa sertifikat, dan mencatat transaksi ke dalam akta jual beli resmi.
Selain itu, notaris dapat membantu mengecek apakah properti yang dibeli sedang dalam status sengketa, dijaminkan ke bank, atau menjadi objek perkara hukum lain. Pembeli juga disarankan untuk meminta surat keterangan bebas sengketa dari kantor pertanahan setempat.
Langkah kecil seperti ini bisa mencegah masalah besar di kemudian hari. Banyak kasus pembeli kehilangan uang ratusan juta rupiah hanya karena lalai memeriksa keaslian dokumen atau status kepemilikan.
Jadilah Pembeli yang Beritikad Baik
Dalam hukum pertanahan, posisi pembeli yang beritikad baik memiliki perlindungan lebih kuat. Namun, perlindungan itu hanya berlaku jika pembeli benar-benar telah melakukan langkah-langkah kehati-hatian yang wajar.
Mengecek keabsahan sertifikat, memastikan penjual adalah pihak yang berhak, dan melakukan transaksi resmi melalui notaris merupakan bentuk itikad baik yang diakui secara hukum.
Kalau pembeli sudah beritikad baik dan mengikuti prosedur legal yang benar, ia memiliki dasar kuat untuk melindungi haknya, meski kemudian muncul masalah di pihak developer.
Membeli properti memang investasi besar, tapi juga memiliki risiko hukum yang tidak bisa diabaikan.
Selalu pastikan sertifikat sudah dipecah, status hak atas tanah jelas, dan penjual memiliki kewenangan hukum untuk menjual. Jangan terburu-buru tergiur harga murah atau promo menarik tanpa memeriksa legalitasnya terlebih dahulu.
Kehati-hatian sejak awal akan menyelamatkan kamu dari kehilangan hak atas rumah, tanah, atau apartemen yang telah dibeli dengan susah payah.
Dalam urusan properti, “lebih baik menunda membeli daripada menyesal kemudian.”
