DOYANDUIT – Rumah dengan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) kadang dijual dalam kondisi masa berlakunya sudah habis. Banyak pembeli merasa ragu karena khawatir status hukumnya tidak aman.
Situasi seperti ini sering terjadi pada rumah lama atau perumahan pemerintah seperti Perumnas, termasuk kasus ketika pemilik asli sudah meninggal dan sertifikat masih atas nama orang tua.
Kabar baiknya, menurut banyak praktisi pertanahan dan notaris, HGB yang sudah habis masa berlakunya tetap bisa diperpanjang serta dibalik nama, selama dokumen waris dan pengurusannya lengkap.
Bahkan, sertifikat tersebut bisa ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) sesuai prosedur yang berlaku.
HGB yang sudah habis masa berlakunya tidak hilang begitu saja. Pemegang hak atau ahli waris masih dapat menghidupkannya kembali melalui permohonan perpanjangan.
Aman atau Tidak Membeli Rumah dengan HGB yang Sudah Mati?
Pada dasarnya aman, asalkan sertifikat HGB diperpanjang dan dibalik nama terlebih dahulu oleh ahli waris sebelum transaksi dilakukan. Inti keamanannya ada pada dua hal:
- Hak masih bisa diperpanjang, karena tanah HGB tidak otomatis menjadi milik negara ketika masa berlaku habis.
- Status kepemilikan harus jelas, terutama jika pemilik sebelumnya sudah meninggal.
Berdasarkan praktik yang umum di kantor pertanahan, masa berlaku HGB biasanya 20–30 tahun. Ketika habis, pemegang hak atau ahli waris wajib mengurus perpanjangan agar status hukumnya aktif kembali.
Dalam kasus rumah Perumnas, pembeli perlu memastikan ada dokumen pelimpahan hak, misalnya surat pelepasan dari Perumnas yang menunjukkan bahwa rumah sudah menjadi milik pribadi, bukan lagi aset instansi.
Selain itu, jika pemilik asli telah meninggal, semua proses administrasi harus dilakukan oleh ahli waris sah. Mekanismenya legal dan tersedia di kantor pertanahan maupun notaris.
Langkah-Langkah Mengurus HGB Mati untuk Bisa Dijual
Agar transaksi aman, penjual (ahli waris) perlu menyelesaikan beberapa tahapan berikut:
1. Membuat Surat Keterangan Waris
Dokumen ini menjadi dasar hukum siapa yang berhak atas rumah tersebut.
- Jika keluarga keturunan Tionghoa: melalui notaris dengan surat keterangan waris (Lobaris)
- Jika pribumi: diterbitkan oleh camat/lurah
- Disertai pernyataan tidak ada sengketa antara ahli waris
Surat waris ini juga harus ditandatangani seluruh ahli waris sebagai bentuk persetujuan aset akan diproses atau dijual.
2. Mengurus Balik Nama ke Salah Satu Ahli Waris
Setelah surat waris selesai, sertifikat HGB harus dibalik nama ke salah satu ahli waris yang ditunjuk berdasarkan kesepakatan keluarga. Ini penting agar penandatangan akta jual beli sah secara hukum.
3. Menghidupkan Kembali (Perpanjangan) Masa Berlaku HGB
Proses perpanjangan dilakukan di kantor pertanahan (BPN). Syarat umumnya:
- Sertifikat asli
- Fotokopi KTP ahli waris
- Surat waris
- Bukti bayar PBB
- Formulir permohonan
Setelah aktif kembali, barulah rumah dapat dijual dengan aman. Kuncinya sederhana: aktifkan dulu sertifikat dan pastikan semua dokumen waris sah.
Bisa Tidak HGB yang Sudah Mati Diubah Menjadi SHM?
Jawabannya: bisa. Bahkan banyak pembeli yang sengaja mengurus peningkatan status HGB menjadi SHM setelah proses jual beli selesai.
Untuk menuju SHM, langkahnya:
- HGB harus aktif dulu (sudah diperpanjang).
- Ajukan permohonan peningkatan status sertifikat ke kantor pertanahan.
- Melengkapi dokumen seperti sertifikat, IMB/PBG, bukti PBB, dan fotokopi identitas.
Menurut pengamatan para notaris, proses peningkatan ke SHM lebih mudah ketika tanah berada pada wilayah yang bukan aset negara dan tidak berstatus rumah dinas.
Risiko Jika Tidak Diurus Sesuai Prosedur
Membeli rumah berstatus HGB mati tanpa prosedur yang benar sangat berisiko, antara lain:
- Sertifikat tidak bisa dibalik nama ke pembeli
- Masalah sengketa waris di kemudian hari
- Aset tidak bisa diagunkan karena statusnya belum aktif
- Kesulitan legal saat menjual kembali
Sebab itu, pastikan penjual menyelesaikan perpanjangan dan balik nama sebelum akad jual beli dilakukan. Agar lebih aman, pembeli dapat meminta notaris memeriksa sertifikat melalui pemeriksaan keabsahan (SKPT) di BPN.
Dokumen yang Wajib Dicek Pembeli
Sebelum transaksi, pembeli perlu menyiapkan checklist berikut:
- Sertifikat HGB asli
- Surat keterangan waris dan persetujuan seluruh ahli waris
- Surat pelepasan aset dari Perumnas (jika asal perumahan)
- Bukti perpanjangan masa berlaku HGB
- Bukti pembayaran PBB
- KTP dan KK pihak penjual (ahli waris yang ditunjuk)
Jika semua syarat tersebut terpenuhi, transaksi dapat dilanjutkan secara legal.
Berapa Biaya Mengurus HGB Mati?
Biaya dapat berbeda tergantung daerah dan nilai NJOP tanah. Umumnya mencakup:
- Biaya pelayanan BPN (perpanjangan dan balik nama)
- Jasa notaris/PPAT
- Pajak penjual dan pembeli sesuai aturan
Jika pembeli ingin transaksi beres dan cepat, biasanya pengurusan administrasi didelegasikan kepada notaris. Transparansi biaya penting untuk menghindari kesalahpahaman.
Perbandingan Sederhana
| Kondisi Sertifikat | Bisa Dibeli? | Syarat Utama | Aman? |
|---|---|---|---|
| HGB aktif, atas nama penjual | Bisa langsung | Cek keabsahan & pajak | Aman |
| HGB mati, pemilik masih hidup | Bisa | Perpanjangan HGB dulu | Aman |
| HGB mati, pemilik meninggal | Bisa | Surat waris + perpanjangan + balik nama | Aman |
| HGB sengketa | Tidak disarankan | Menunggu putusan hukum | Tidak aman |
Kesimpulan
Apakah HGB yang sudah habis masa berlakunya aman dibeli? Aman, selama sertifikat diperpanjang dan dibalik nama oleh ahli waris sebelum transaksi dilakukan.
Setelah aktif kembali, pembeli bahkan dapat meningkatkan statusnya menjadi SHM. Kuncinya ada pada kelengkapan dokumen waris, tidak ada sengketa keluarga, serta proses legal di notaris dan kantor pertanahan.
Dengan memahami hal ini, kamu bisa mengambil keputusan pembelian properti dengan lebih cerdas dan aman secara hukum.
